1. Проверьте кадастр недвижимости
Первый и самый важный шаг — обращение к кадастру недвижимости (katastr.cuzk.cz). В листе собственности (list vlastnictví) вы можете убедиться, что продавец действительно является собственником, что на недвижимость не наложено залоговое право (zástavní právo) — обычно это ипотека предыдущего владельца, — и что нет записанных обременений (věcná břemena), ограничивающих ваше пользование.
Обратите внимание на раздел C (обременения) и раздел D (прочие записи). Например, «věcné břemeno dožití» означает, что конкретный человек может пожизненно проживать в квартире — даже после продажи.
2. Проверьте обременения (věcná břemena)
Помимо залогового права, на недвижимости могут быть другие ограничения: преимущественное право покупки (předkupní právo), сервитут прохода (služebnost cesty), право пользования или запрет на отчуждение. Каждое из них по-разному влияет на ваши права собственности. Рекомендуем консультацию с юристом по недвижимости.
3. Убедитесь в отсутствии залога
Если на квартире есть ипотека предыдущего владельца, она должна быть погашена не позднее момента перехода права собственности. На практике это решается либо погашением из покупной цены (часть денег идёт напрямую банку продавца), либо через депозит у нотариуса. Никогда не переводите деньги напрямую продавцу, если залоговое право не снято.
4. Проверьте продавца
Убедитесь, что продавец не находится в процедуре банкротства (isir.justice.cz) и против него не ведутся исполнительные производства (exekuce). При покупке у юридического лица проверьте его регистрацию в торговом реестре и полномочия директора на продажу.
5. Энергетический сертификат здания
С 2025 года продавец обязан предоставить действующий энергетический сертификат здания (PENB). Энергетический класс A–G показывает затраты на отопление и эксплуатацию. Квартиры категории F и G будут иметь значительно более высокие эксплуатационные расходы.
6. Фонд ремонтов и управление SVJ
При покупке квартиры в многоквартирном доме крайне важно проверить хозяйствование Объединения собственников (SVJ — Společenství vlastníků jednotek). Запросите:
Низкий фонд ремонтов или запланированная дорогостоящая реконструкция может означать существенное увеличение ежемесячных платежей после покупки.
7. Проверка договора купли-продажи
Договор должен проверить независимый юрист — не юрист продавца или агентства другой стороны. Ключевые моменты:
Не подписывайте договор под давлением. Профессиональный риелтор поможет с процессом и обеспечит его гладкое прохождение.
Планируете покупку квартиры? Обратитесь в Klik Home — мы проведём вас через весь процесс от первого просмотра до получения ключей.