1. Prověřte katastr nemovitostí
Prvním a nejdůležitějším krokem je nahlédnutí do katastru nemovitostí (katastr.cuzk.cz). V listu vlastnictví ověříte, zda je prodávající skutečným vlastníkem nemovitosti, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo (typicky hypotéka předchozího vlastníka) a zda nejsou zapsána věcná břemena, která by omezovala vaše užívání.
Věnujte pozornost části C (věcná břemena) a části D (ostatní zápisy). Věcné břemeno dožití například znamená, že v bytě může doživotně bydlet konkrétní osoba — i po prodeji. Takové nemovitosti se prodávají výrazně pod tržní cenou, ale mohou přinést komplikace.
2. Zkontrolujte věcná břemena
Kromě zástavního práva mohou na nemovitosti váznout další omezení: předkupní právo, služebnost cesty, věcné břemeno užívání nebo zákaz zcizení. Každé z nich má jiný dopad na vaše vlastnická práva. Doporučujeme konzultaci s realitním právníkem, který vám všechna omezení srozumitelně vysvětlí.
3. Ověřte zástavní právo
Pokud na bytě vázne hypotéka předchozího vlastníka (zástavní právo smluvní), musí být vymazána nejpozději při převodu vlastnictví. V praxi se řeší buď splacením z kupní ceny (část peněz jde přímo bance prodávajícího) nebo přes úschovu u notáře. Nikdy nepřevádějte peníze přímo prodávajícímu, pokud zástavní právo nebylo vymazáno.
4. Prověřte prodávajícího
Zkontrolujte, zda prodávající není v insolvenci (isir.justice.cz) a zda proti němu nejsou vedeny exekuce (centrální evidence exekucí). V případě koupě od právnické osoby ověřte její zápis v obchodním rejstříku a oprávnění jednatele k prodeji. Prověřte také, zda prodávající vlastní nemovitost déle než 5 let — pokud ne, platí daň z příjmu z prodeje.
5. Energetický průkaz budovy
Od roku 2025 je prodávající povinen předložit platný průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Energetická třída A–G vypovídá o nákladech na vytápění a provoz. Byty v kategorii F a G budou mít výrazně vyšší provozní náklady. Při rekonstrukci starších budov může být vyžadováno splnění minimálních energetických standardů.
6. Fond oprav a hospodaření SVJ
Při koupi bytu v bytovém domě je zásadní prověřit hospodaření Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Vyžádejte si:
Nízký fond oprav nebo plánovaná nákladná rekonstrukce může znamenat výrazné navýšení měsíčních poplatků po koupi.
7. Kontrola kupní smlouvy
Kupní smlouvu by měl vždy zkontrolovat nezávislý právník — nikoli právník prodávajícího nebo realitní kanceláře protistrany. Klíčové body ke kontrole:
Nepodepisujte smlouvu pod časovým tlakem. Kvalitní realitní makléř vám s celým procesem pomůže a zajistí, aby vše proběhlo hladce.
Plánujete koupi bytu? Obraťte se na Klik Home — provedeme vás celým procesem od první prohlídky až po předání klíčů.